（原标题：李铁：北京房价不可能下降；应通过发展周边中小城镇缓解主城压力）
本期对话嘉宾：李铁
李铁，研究员、博士生导师、国务院特殊津贴专家, 现任国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家、智慧城市发展联盟理事长。曾在中共中央农村政策研究室、国家经济体制改革委员会、国务院经济体制改革办公室等单位任职。
他多次参与中央有关城镇化、农村政策的文件和中央主要领导讲话起草。主持了中国城镇化发展战略、促进城镇健康发展的城镇规划研究、城镇化进程中的人口迁移政策等一系列重大研究项目。
高房价、交通拥堵等问题成为每个生活在大城市中的人共同面临的问题。
近日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁接受了新京报记者的专访。李铁认为，北京房价不会降，13亿人口在撑着房价，除此之外还有海外人口，并且高收入人群增加进一步支撑北京房价。
“自住型商品房、公租房并不能完全解决住房需求，促进北京周边中小城镇的发展才是解决中低收入群体居住问题之道，这就需要轨道交通的完善。”李铁说。
而对于近期多地兴起的特色小镇热，李铁也有他的担心和提示，要“避免打特色小镇的名义搞房地产开发”。
“全国13.7亿人支撑北京房价”
新京报：怎么看今年以来北京房价的涨势?
李铁：北京的房价是不可能降的，因为北京可以辐射到全国，是全国13.7亿人口在撑着北京的房价，除此之外还有海外人口。
而且，只要中国经济增长，高收入人口就会增加，这些人置业首选自然是一线城市，这是一种规律。有如此多的人口和不断增加的高收入人口支撑，北京的房价就下不来。
和有700万人口的香港比较，来自全中国全世界的富人都在香港买房，所以它的房价很高，这其中大多是全球华人的富人.这些华人也会转移到公共服务水平相对较高的上海、北京、深圳等城市安家，虽然我们现在也在控制他们的购房资格，但是不等于永远能够控制他们购买住房的资格。
北京的房价不可能降的主要原因，是因为它的公共服务优越性远远高于中国其他城市。而且现在北京的房价仅仅是香港房价的1/2.5，即使中国经济增长放缓了，北京的房价也不会降下来。因为只要经济继续增长，中高收入人口也会增加，还是会推动北京的房价升高。
新京报：但作为直辖市重庆的房价一直不算高，很多人讨论重庆模式，有可借鉴之处吗?
李铁：重庆虽然是直辖市，但毕竟只是二三线城市，它的房价不涨和政府采取措施以及所谓的模式关系不大。
因为重庆辖区只有3600万人口，除了重庆市主城区的经济较为发达之外，辖区经济发展水平十分落后，人口规模少，没有足够多的高收入人口在重庆买房，是重庆市现在房子卖不出去的主要原因，更不要谈房价上涨了。
其实现在我们面临的是一方面一线城市和少数二线城市房价上涨，而另一方面很多三四线城市的房子大量积压卖不出去，两类情况并存，后者情况严重的多，但是并没有得到媒体的持续关注。
因为我们有影响力的媒体都在一线城市，高房价和媒体记者自身的利益相关，导致我们更多地关注了高房价，忽视了房地产严重积压的现状。
新京报：所以你倾向于认为北京房价其实没有泡沫?
李铁：对。只要中国经济增长，就会有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施弥补收入水平的差距，还是不能阻碍高收入人口的增加。
高收入人群担心货币贬值而不愿意把钱存到银行;直接投资中小企业等实体经济的市场环境尚不完善，而投股票风险高还需要长时间的技术操作，因此土地、房子是最稳定的投资选择。
因此自然资源好或者公共服务好的城市就成为投资房地产的重要选择。北京、上海和深圳等地房地产价格未来还会有较大的上涨空间，指望下降是不可能的。
“促进北京周边中小城镇发展的关键是发展轨道交通”
新京报：最近政府推出自住房商品房、公租房，对稳定房价会起到一定作用吗?
李铁：首先要看这些自住型商品房能不能满足需求。
第二，目前的自住型商品房还是优先户籍人口，即使是户籍人口也有这强大的购买能力，而北京市提供给户籍人口的中低档住房并不多。何况现在北京约有2150万常住人口，加上流动人口的话实际每天在北京的人口还会更多。
大量白领其实不一定是户籍人口，但高房价让他们买不起房。他们会形成强烈的社会舆论来影响政府调整决策，但公租房的供给速度远远低于这种需求。
第三，新建公租房的选择空间很多已经到了六环外，而六环外由于要限制外来人口等原因，土地批租的速度和公租房供给速度大大低于市场需求。
所以公租房的出现一直压制不住这种解决住房需求的舆论呼声，这不是经济问题而是社会问题。政府调整房价、限制购房来稳定房价上涨，实际是平衡社会舆论，但是既不能解决北京主城区未来房价上涨的趋势，同时又没有及时采取政策措施提供充足的中低档住房。因此面临着两难。
新京报：那么中低收入人群的住房问题如何解决?
李铁：不要想象中低收入人群能通过政府压低价格在主城区买到一套理想的住房，那种时代已经过去了。如果这样做等于给享受这类住房的人送钱。
最好的办法是促进北京周边中小城镇的发展，通过周边中小城镇的发展来疏解主城区的压力，这样才能更好地使北京交通拥堵、房价飙高以及政府公共服务和基础设施供给不足等矛盾得到缓解。
新京报：国际上有何经验借鉴?
李铁：放眼国际大都市，东京、纽约、伦敦、巴黎这些城市周边还有无数个小城市，但北京周边二十万人左右的大镇只有北七家一个。
中国特大城市周边的中小城镇发展非常弱小，原因就是交通不畅，政策不顺。要及时调整政策，通过发展北京周边轨道交通来促进中小城镇的发展。
过去兴建的交通体系和基础设施是以高收入为主导的城际交通体系，例如特大城市周边的高速公路网，也就是给有车族来塑造城市间的交通。
而很多发达国家城市的周边交通体系是靠轨道交通来支撑的，轨道交通承载人口多，会大大缓解高速公路的压力。
“警惕‘特色小镇’带来房地产过分膨胀”
新京报：你最近警示说，避免打“特色小镇”名义搞房地产开发，为什么会有这样的担忧?
李铁：我们现在注意到，很多地方在学习特色小镇经验的时候，先把房地产商引进去以产业园模式来发展特色小镇，这违背了有关领导当初调研并鼓励特色小镇发展的初衷。
特色小镇是有关领导去浙江调研几个互联网小镇、袜子小镇、金融小镇等，写了一篇调查报告，在报告中对浙江省政府支持特色发展的政策给予充分肯定，也希望全国各地学习这种经验。
特色小镇依赖于特色小产业，这些产业的经营主体每年的收入不是很高，但能满足创业的基本需求。
产业基地本该是在低成本的条件下形成的，例如国际上像比尔盖茨、乔布斯当年都是在一个废旧的车库开始创业。在高成本的条件下创业对于大多数创业者来说几乎不可能的。
只有到小镇发展才能通过低成本形成产业聚集，形成发展特色。大城市发展不了的原因是初始成本过高，不论是创业成本、租赁住房成本、消费成本和管理成本都远远高于周边的小镇。
小城镇的管理成本、消费成本低，收入的标准也低，所以有利于创业。这个规律也符合产业聚集的规律。而按照房地产商开发的模式，则会大大抬高成本，不可能形成特色产业和经营人才的聚集。
另一方面，把房地产商引入以后，这些做特色小产业的人很有可能就会转向做房产投资。
新京报：本来特色小镇是服务于实体经济的，但现在变味了?
李铁：一般特色小镇要发展几年十几年才能形成规模，现在两三年就想打造出一个特色小镇的样子，把它变成新一轮的政绩工程。
实际上所有三四线城市都是按照这种轨迹发展的，先招商、补偿地产，然后发展地产，导致现在三四线房产都存在严重积压。现在在这些地方拿地成本高了，价格也升值了，房子卖不出去，于是就打着“特色小镇”的旗号到新的地方再繁衍一轮新的地产。
我觉得这样下去结果恐怕不会像预期想象得那么好。
新京报：从以往特色小镇发展中能吸取什么样的经验?
李铁：特色小镇之所以在浙江发育是基于八十年代浙江、江苏、广东开始形成的一批市场，比如桥头的钮扣市场，低压电器市场还有各种汽配市场，这些市场慢慢形成了特色小镇。有的地方还形成了特别大的城市，像义乌就从小商品市场发展成了大城市。所以说这些城镇有它的历史根源和发展轨迹。
特色小镇的产业形成是在低成本的条件下发展的，没有一个小镇是因为房产商的带动发展起来的。一个小投资者和能人到一个小城镇或者自己生活的城镇兴办一种产业、一个作坊，或者搞一个创意工厂。经营好的一年能收入几万或十几万，对于创业者来讲这样已经很高了，几年下来像滚雪球一样越积越多。
可是一旦地产商进去了以后，他倒一套房子就能赚很多的钱，那谁还能兢兢业业地去搞特色产业。实体经济被房地产冲击就是因为房地产的利润太大，而实体经济成本大幅度提高，就没有人愿意做实体经济了。
为什么会有温州炒房团，温州一个作坊一年有几十万的收入，炒一套房子能获利一百几十万，他当然不愿再做实体了。
“北京城里房子太贵，早搬到大兴了”
“你关注到了特色小镇的新情况吗?你要是有准备，我们就聊聊”，一见面，李铁就对新京报记者抛出了这个问题，他很担心特色小镇再次成为政绩工程，进而引发新一轮的房地产盲目开发热。
距离上次新京报记者在天津达沃斯论坛上专访李铁不到半年，楼市依然热度不减，而北上广深楼市也经历了各种变局。对于北京楼市，李铁的视角是置于整个城市发展的角度。
对于热议的房价问题，李铁爽朗一笑说，北京的房价不会降，他也曾和记者调侃说自己也早就搬到了大兴，城里房价太高。
北上广深的高房价成为一个时代的话题，李铁在采访中对此毫不讳言，并乐于分享他解决问题的药方。李铁到访过很多国家，并研究发达国家城镇化中出现的问题和解决之道。这次和上次，他都不忘把北京与东京等大都市比较，感叹北京周边20万以上人口的小镇太少，这样不利于疏解大城市病带来的种种问题。
作为在北京工作生活多年的学术型官员，李铁对北京城市的观察细致到动物园批发市场的形成、迁出。在他看来，外来旅游人口中低端消费的存在催生了动物园批发市场，迁出不能只是低端产业的迁出，而要和人们的生活需求相结合。
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