[转贴]关于杭州房价走势的草根版经济学分析

jamie · 发表于 2007-1-24 10:40:01

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>看到坛子里有人讨论全国各地消费水平把和房价联系起来，确实现在的房价都是大家的关心话题。老板想赚上一笔的也好还是普通老百姓都得为自己生活考虑必不可缺的一个因素。这是一篇两年前的文章，然而现在看来却十分准确，现在杭州的房价基本处于不涨的状态了。我想文章的内容可以给大家做做参考和思考。
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>对房价进行理性的分析其实是非常困难的，尤其是作为既是供给方——房地产公司从业人员，又是需求方——我同样有住房需求。这种双重的角色使得我不太可能全面、客观地描述和分析，我很容易就会将主观愿望与客观预测混为一谈，或者有意无意地将未来的走势带向潜意识所期望的结果。 尽管这样，我还是尽力做到客观，抛弃因身份带来的固有偏见。至少，我对现状的叙述是从某种角度反映了事实的真相。至于预测则未必准确，最多不过是提供了一种看问题的角度与方法而已，读者尽可以自己做出判断。 由于要尽可能通俗，同时各类数据要客观准确地收集齐全也绝非易事，因此我尽量避免出现过多的数据与理论分析，姑且以“草根版经济学”的名义为自己的粗浅和懒惰开脱吧。 Ⅰ.政策性因素：需求超速膨胀的根源 许多人一直在说房地产“泡沫”，并预言其终将破裂。我不太同意这样的说法。因为这几年房地产市场的高速发展是有现实的强大需求为基础的。这是它不同于90年代初海南、北海等地房地产泡沫的最大区别。我们不能等而观之。 可是，房地产市场总量已连续多年以高于GDP增长率2～3倍（30～45%）的速度超常规增长，目前的年投资额占GDP的比例已经高达10%左右。这样高的速度与比例却是通常所认为的“城市化”或“消费需求升级”无法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家与地区（比如1850年的英国、1910年的美国、1950年的日本、1965年的韩国或1975年的台湾）所从未经历过的。 那么，究竟是什么因素促成了杭州（或者全国）房地产市场近几年的超常规发展呢？城市化或者消费结构升级？这样的说法固然不能说错。但事实上，有一个现象被忽略了：房地产从1998以来的高速增长，在时间上是与住房体制改革的步伐正好一致的。换句话说，正是1998年住房制度改革取得突破，货币化分房、住房消费贷款与公房上市开始全面实施，才释放出在福利分房时期由于投入不足及住房品质太低而长期积累起来的强劲需求，这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业1998年至今长达六年超高速增长的最重要原因。 Ⅱ.投资的“加速原理” 投资需求在杭州的房产市场上所占的比例并不太高，远非市场的决定力量。但很多人竟然将它作为房价过高的主因，并杜撰出一个叫“温州炒房团”的概念，实在有点匪夷所思。但是，由于投资需求对市场走向的反映是最为敏感的，因此仍有必要给予重视。 决定投资需求的是预期：即投资者预期房价将上升，则产生购买欲望；大量投资的出现使总需求上升，在短期内供给不变的情况下必然使房价上升；而房价的上升又进一步刺激产生更多的投资需求——如此形成循环，最终使房价加速上升。但反过来也一样，即：如果预期发生转变，投资需求会迅速减少，并使房价加速降低。这就是投资需求影响房价的“加速原理”。通常我们说投资（或投机）会放大价格的涨跌幅度，其根源就在于此。 Ⅲ.按揭与支付能力错觉 在说到需求的膨胀时，还有一个因素经常被人忽略：那就是房产按揭贷款的全面推行。 按揭的实质是一种透支，即先消费后支付。这是一种全世界都非常普遍的金融产品。但是，在中国这种舶来品有被刻意曲解的地方：许多人只知其好处，不谈其风险，忽略了国外的提前消费有完善的社会保障为依托的重要事实。结果在很大范围、很大程度上造成一种支付能力的错觉。这种支付能力的错觉表现在：只看到较低的首付款，但对未来长达20年甚至30年的还款风险估计不充分。简单地说，他们的思维是建立在以下假设全部实现的理想化基础上的： ① 房子一直可以增值，上涨幅度至少不低于通货膨胀率，因此即便还不起贷款，现有的资产也足以抵偿负债甚至还有盈余，获取投资收益； ② 自己从来不下岗、不失业、不生病； ③ 父母、家人从来不生病，不遇灾祸； ④ 子女不上外国语学校或其他需要巨额学费的高级中学； ⑤ 银行利息永远不上调。 这种乐观思维的普遍存在直接导致了超前消费的盛行，人们——甚至是普通的工薪阶层或大学毕业没几年的所谓“白领人士”——在倾其所有东拼西凑筹到首付款后，就错误地以为自己也能买价值百万、100平米以上的高级公寓。大部分人都这么做的结果是，房价一直上升时似乎可以掩盖问题，一旦下降则巨大的金融风险就会出现。这也是为什么银监会的“指引”开始警觉，要求个人贷款总额不得超过收入的50%的原因。 Ⅳ.短期走势：房价回调的压力日益增加 我曾经多次说过，现代宏观经济的研究应该是以“需求”为核心的。那么，究竟什么是“需求”呢？ 经济学上的“需求”，是指在某种价格下消费者愿意而且能够购买的量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个：收入、价格、嗜好与预期。其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来——包括自己的收入和商品的价格——的预期决定购买欲望。理解了这一点，我们再来看房地产市场的需求现状。 为了表述方便，我们把需求按以下进行分类： 一、新“杭州人”：即杭州市区非农业人口的自然增长和人口净流入（城市化、在杭就读或就业的大学生等）引起的机械增长，同时还有新增暂住人口。 这部分人目前的住房水平极低，属于迫切需要改善住房条件的群体（总需求量大约350万㎡/年）。但是，由于收入较低（很多外来新增人口几乎是在杭“白手起家”的），在目前房价收入比高达13.5：1（高居全国第一）的情况下，大多数人根本无力购房。因此，这一群体有较强的购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。 二、老“杭州人”：指原来的杭州市区非农业户籍人口。经过短短六年时间，杭州的人均住房建筑面积已经从18㎡增加到25㎡左右。住房品质更是获得快速提升：住宅成套率从不到60%提高到现在的95%左右。可以说，目前老“杭州人”的基本居住需要已经得到满足，接近80%的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已大为减少，他们的需求更多地是希望借购买不动产实现保值、增值的投资目的。 因此，这部分人虽然有购买能力（平均薪资较高而且既有的住房可以提供融资抵押），但购买欲望却已经大为下降，故而需求同样较低。 三、拆迁安置：指因旧城改造（二次城市化）和城市公共工程建设拆迁安置所形成的被动住房需求。 如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为160万㎡左右。 但是，随着拆迁成本的加大、私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。加上在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模也在缩小，旧城改造的速度在放缓。其主要的政策诱因是6月14日国务院办公厅下发的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。该通知要求各地凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。地方政府不得以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更、擅自扩大拆迁规模。严禁野蛮拆迁、违规拆迁，严禁采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁。该通知客观上使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。 四、投资需求：目前，虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性转变，但随着价格的过快上升、房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上一些地方性政策性因素（比如：首付款增加；对建筑年代在1990年以前、面积在40㎡以下的房源停止按揭的政策，等等）和即将到来的加息也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非杭州独有。只是由于杭州的房价收入比更高、投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。 由于需求正在萎缩，但近年内的供给不会发生大的变化（随着对土地市场治理整顿力度的加强，开发商囤积的多达70万亩土地将在一定时限内转化为产品投入市场；宏观调控虽然会使投资规模缩小，但政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量），因此，供求关系将会逆转，降价不可避免。 Ⅴ. 楼市衰退的价格信号 但是，有人会问：为什么现在还没有看到楼市大面积降价呢？其原因是： ① 目前虽然有的楼盘逐渐滞销，但开发商的思维逻辑是：房子是人们生活的必需品，需求缺乏弹性，因此只要“摒牢”不降价，最终还是有人买的。他们忽视了这样一个基本道理：虽然房子是大多数人“非买不可”的商品，但相对于房改刚开始的前几年，目前的需求还远没有急迫到“非现在买不可”的地步。 ② 由于房地产并非如农副产品一样是充分竞争的市场，其价格的变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期做出价格调整的决定也是存在时滞的，这样就造成了价格粘性：即价格调整总是慢于供求关系的真实变动，它们之间的关系不是同步与即时的。 房价的变动有一个传导的过程，而不是从一开始就突然全面下滑的。其基本规律和步骤是： 成交量萎缩甚至有价无市，形成“滞涨”局面　　郊区房开始打折或者优惠促销（农村包围城市）　　二手房市场上，次新房、准新房大量入市　　房产投资或投机行为大为减少，新房的销售进一步趋缓，现房（存货）大量增加，房产商资金压力越来越大　　房产商被迫降价。 由此可见，现在有人妄言杭州房价将会迅速崩盘，实在有哗众取宠之嫌。去看看每个售楼处，目前杭州有几处楼盘有现房可买？最早都是要到2006年才交房！这种几乎全部以期房销售的状况清晰地表明，杭州的房产价格回调现在最多处于五个阶段中的第二阶段早期而已，开发商的资金压力还远没有到撑不下去的地步（对比一下国内其他城市的销售进度就可以知道，在杭州的房地产商赚钱有多么轻松）。因此，杭州房产真正的价格变动将会出现在2005～2006年。今年的均价仍将比2003年高，幅度大约6～10%、均价6300元/㎡左右（但这是建立在成交量降低、空置率提高的基础上的）。 从长远看来，即将到来的价格回调至少可以带来三个好处： 1、老百姓将可以买到更便宜、品质更高的房子，享受到更优质的服务； 2、价格的下降将使原来的大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业的长期健康发展； 3、由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开的土地市场、更透明的运作空间、更激烈的竞争形势的要求。从而促进行业优胜劣汰，通过新一轮洗牌，房地产开发企业更明显地向集团化、专业化、品牌化方向发展。 Ⅵ. 长期走势与“此房非彼房” 经历这个为期两年左右的短期调整之后，房地产会如何发展呢？我们认为，它的发展速度仍将快于GDP增长率，总体供不应求的状况还很难在短短几年内改变。政策效应消失后，未来推动房地产发展的力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺激这一行业形成新的供求均衡，并以高出GDP增长率4%（即12～20%）左右的速度获得长期、稳健的发展。 我们的乐观主要基于这样的原因： 一、 人口的增长、最重要的是城市化的持续推进带来的量的增加，以及财富的不断积累带来购买力的提高，两者共同推动有效需求的日益增加； 二、 在需求增长的同时，土地的稀缺性将更显突出，而一定土地的容积率、建筑密度不可能无限增加，因此供给的增长势必慢于需求的增长（尤其是杭州这样一个采用“非饱和供应土地”政策、平均每年土地供应量仅2000亩左右、还不及苏州三分之一的地方）。 当然，这是一个长期的走势。这里所说的长期是以5年、10年计算的。 那么，房价将会在一个什么样的水平上达到基本稳定呢？衡量房价水平是否合理的最重要指标是总房价年收入比和单位房价日租金比。前者是购买力指标，合理的值是≤6（杭州目前超过13，为全国之最）；后者是增长潜力指标，合理的值是≤2500（杭州目前为6000以上）。目前的房价既没有相应的购买力支撑，又缺乏收益水平保证，是不可能持久的。因此，我们更愿意用“回调”这样的字眼来表述价格的下降：回归到与真实需求相称的理性的水平。 在房价稳步上升的时候，还有一个问题需要看到：房价上升的一部分原因是由于人们对住房质量的要求不断提高引起的。也就是说，随着人们生活水平的提升，越来越要求住宅小区提高绿化率，降低密度和容积率，采用节能、环保、隔音、无污染的建材，要求户型全明、人车分流、更高水平的智能化以及精装修房等，这些都是以前的房子所不具备的品质。因此，有时房价的上升并非是同类产品的升值，而是不同产品的升级换代（如同彩电中的“等离子”替换“纯平”）：一句话，涨价的“此房”已非“彼房”了。（房子本身是不断折旧的，同类房子的升值很大程度上其实并非房子本身的升值，而是房子所依托的土地的升值）。 Ⅶ.结束语 在结束本文的时候，一个余杭区临平的楼盘广告语印证了我的某些推断，它是这么说的：“首付区区几万，轻松拥有……”，这是一个价格战即将开始的明显讯号。因为在此前，由于是典型的卖方市场，价格从来不会被作为竞争手段，更不会作为主要卖点来强调。但现在越来越多的开发商开始感受到价格上升过快带来的苦果：需求被不断挤出以后，不再有人像往常一样排队抢购了（杀鸡取卵能得一时之利，却可能需要花10倍的时间和代价来恢复整个市场的元气）。 有人动辄将楼市的回调归罪于宏观调控，这也是不对的。既然此前的繁荣是有坚实的需求作支撑的，那么即将到来的萧条也就是由于需求的萎缩形成的。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。原先我预测这个时间出现在2006年末，但现在看来宏观调控使得它略有提前。 如果将来“杭州现象”成为经济学上的典型案例，那么有一点需要那些在各种媒体发言推波助澜的专家、学者、政府官员以及缺乏独立性的媒体本身深刻检讨，那就是：市场经济从某种意义上说就是过剩经济，没有一种商品、没有一个地方可以是脱离经济规律只涨不跌的乐土——杭州自然也不例外。 然而，在很长的时间里我们根本看不到一点关于供求关系的严谨分析，只看到一些不厌其烦的对杭州畸高房价的解释或者说辩护，诸如“杭州居住环境最好、杭州是上海乃至整个长三角的后花园、杭州人很富有且灰色收入高、全省的有钱人都想住在杭州、这里民营经济发达、很多外地人要为子女在杭买房以在这里读书”等奇谈怪论。总之，所有的描述都在充斥着“大跃进”一般的非理性腔调中强化着人们的信心，并造成了房价只涨不跌的杭州神话。 不过，神话终究是神话——尽管贵为“天堂”，但在这里住着的却从来就是人而不是神。

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