房地产行业成交数据

                成交面积    相比2008年    相比2007年
上海       2445.94       166%                    98%  
杭州       997.93       382%                     199%  
苏州     983.4            238%                      135%
深圳     621.42           172%                    148%
广州     194.76    -                             -
惠州     168.17          270%                     105%
北京     1888.9          186%                     131%
天津     1397.42        234%                     136%
重庆     2205.89       198%                      132%
武汉     1310.59       201%                      107%

以上是主要城市房地产累计成交数据。
成交面积的单位是万平方米。
房地产行业是最难分析的行业，没有之一之说。也是和a股关系最大的行业。

产业链条太长，利益牵涉太多

就从趋势分析来说
目前房地产很难说
比较重要的看好的地方，例如美元汇率和人民币升值方面，我下面摘取今年新财富固定收益分析师在分析美元汇率和人民币汇率的一段话，希望抛砖引玉。
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下面我们对近期各国政府宽松货币政策的退出情况作一个更新，并分析一下对国内货币政策的影响。总的来讲，大多数国家都在逐步退出宽松的货币政策或进行政策的转向，只是因为国情不同，政策的退出有快有慢。从顺序来看，首先是大宗商品出口国，然后是欧洲，接下来是美国，而日本最为缓慢。货币政策转向最快的是澳大利亚，澳大利亚在10月份首次加息之后，12月份第三次上调基准利率，上调0.25%到3.75%。欧央行也在考虑逐步退出宽松货币政裁特里谢也表示，央行已决定开始撤出部分在全球经济危机中采取的刺激欧元区经济的非常规政策举措。他表示，央行决定在明年3月31日进行最后一次六个月再融资操作，而12月中旬进行的1年期再融资操作中也会是最后一次，利率水平不再是最低的1%（可能高于该水平）。虽然欧央行离升息的时间还较遥远，但这些货币政策的退出举措很有可能使货币市场利率出现回升。

美国方面，美联储主席伯南克上周获得连任，他在听证会上谈到，美联储将随着市况稳定而缩减紧急借贷项目规模以及结束这些项目。事实上，纽联储近期准备和一级交易商进行小额的回购交易以进行测试，为将来一旦决定正式使用该工具回笼流动性进行准备。另外在利率政策方面，虽然谈论加息为时尚早，但伯南克称可以透过上调向储备金支付的利率的方式来达到提高市场利率的效果。这些迹象表明美联储已经开始着手准备开始退出宽松的货币政策。而退出的时机，美联储仍需要根据经济复苏的状况尤其是失业率改善的状况进行选择，毕竟较高的失业率仍然是阻碍经济复苏的主要因素。而伯南克在听证会上也指出，雇主无法透过无休止的削减成本来保持生产率上升，在某一时候将不得不开始招聘，这说明他对未来失业状况的改善仍持相对乐观的态度。美国上周公布的就业方面的数字一定程度上印证了他的看法。上周公布的美国当周初请失业金人数降至45.7万人，为2008年9月6日以来单周的最低。美国劳工部周五公布的11月美国经季节调整非农业就业人口较前月仅减少1.1万人，为2007年12月以来最强劲表现；11月失业率从10月份的10.2%降至10.0%(图13)。美国白宫经济顾问委员会主席罗默表示，11月非农就业人口降幅大幅减少，这是金融市场稳定和经济复苏可能正令就业市场改善的“迄今最有希望迹象”。事实上，美国平均每周工作小时数在前期也已经出现反弹之势，根据历史经验，工作小时数的拐点也是就业人数的拐点(图14)。从以往衰退的情况来看，景气一旦复苏，就业人口反弹的速度将超越工时。就业状况的这种改善不仅发生在美国，在加拿大也较为明显。加拿大上周公布的11月份就业人数增加79,100人，为预期的5倍多，为一年多来最多，失业率自10月份的8.6%降至8.5%，主要的推动力来自于教育、制造及金融行业企业招聘人数的增加。由于加拿大和美国的区域十分接近，有加拿大的情况作为印证，使得美国就业状况改善也更为可信。美国失业率的下降使得投资者对经济的信心有所增强，上周五美元大幅走强，股市上涨，债券下跌。而就业市场的改善可能使得美联储退出宽松货币政策的时间提前，如图15所示，美国利率期货显示的加息预期在失业率数据出来后有所增强，尤其是2010年6月份的加息预期也有所提高。
在发达国家当中，只有日本的情况比较例外。日本央行于12月1日召开紧急货币政策会议，决定进一步扩大量化宽松规模。日本央行将以固定政策利率（0.1%）向商业银行提供10万亿日元，期限为3个月的贷款资金。日本央行选择在这个时间出台进一步的宽松政策主要是针对近期不断走强的日元，因为美元Libor利率不断走低并低于日元，使得日元相对于美元升值。而日元的升值将打击日本的出口，影响日本的经济复苏。因此日本此举是希望压低其银行间融资利率，从而减轻日元的升值压力。该政策出台后，日元Libor利率明显走低，从前期高于美元利率下降至和美元利率接近的水平
结合上述的货币政策和宏观数据的变化，我们认为短期内美元相对于发达国家的货币将走强。首先，通过借入美元进行Carry Trade是前期美元走弱的原因之一，而当日元利率下降至和美元利率差不多的时候，美元的融资优势将减弱，美元相对于日元升值是比较确定的。其次，虽然从防通胀的角度来看，欧洲可能较美国更早退出定量宽松的货币政策，但就业数据的改善至少使得市场对美国政策退出提早的预期增强，这种预期的变化也可能使得美元相对于欧元也出现升值。如图17所示，在周五失业率数据公布后，欧元兑美元跌破1.5的关口，而美元兑日元也突破90的关口。
美元走强尽管有利于减缓通胀预期，但同时也减轻了央行对国内央票利率上升的顾虑，而近期对债市影响最大的仍是政策面预期，所以总体而言对债市实际是偏空的。一般认为美元走强对国内债市是有利的，因为大宗商品价格会出现回落，降低通胀预期。但需要指出的是，本轮美元的走强和过去不同，并不是避险情绪增加导致的结果，而是对美国经济复苏和美元利率上升的预期导致的，所以我们看到股市上涨和美元走强并存，而不是过去的股市下跌、美元走强。在这种情况下，美元走强也会改变对国内货币政策的预期。首先，如果美元利率回升的时间早于市场预期，中美利差问题对于国内央票利率上升空间的抑制作用就会减弱。其次，美元相对于发达国家货币的走强使得人民币短期内升值的压力减小，那么货币政策的微调就更可能向利率倾斜。我们在11月9日的周报中对“美元走势与人民币汇率政策”进行过专题分析，我们认为人民币升值压力主要来自于美元相对于其它发达国家货币的贬值，而不是美元相对于大宗商品出口国和新兴市场国家的贬值。如果美元相对于欧元贬值，那么人民币盯住美元就意味着相对于欧元也贬值，而欧洲是中国主要的出口区域，自然来自欧洲的贸易摩擦和外部政治压力就会更大。因此美元与欧元的走势对人民币的汇率政策最关键，如果美元不再相对于欧元继续大幅贬值，那么人民币就没有必要立刻升值，在货币政策的紧缩顺序上仍然会更倾向于先动用利率手段，包括上调央票的发行利率。第三，美元指数走强也有利于减轻人民币的升值预期，而在升值预期较强时央行往往也不愿意上调央票利率。美元指数主要由美元和主要发达国家货币之间的汇率走势决定的，当美元指数上升时，人民币升值预期往往会减弱，反之则会增强。如图18所示，在周五美元指数上升后，NDF反映的人民币升值预期也出现回落。
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其中最重要的是最后一句话。
也就是ndf所反映的升值预期，而这也和前几天所推出的一系列政策成了压弯房地产行业的一个稻草。

原来卖方炒他的一系列逻辑是，除了人口红利等
人民币升值（由ndf所表示）-买入房地产-享受升值加上资产增值
最典型的例子 就是 谢国忠同学，在当年的一系列逻辑。谢当时可是不少粉丝。

我就是做房地产咨询代理顾问的，一些波动真的很难预测。

今天地产股暴跌 带着水泥也一塌糊涂  [s:90]
再看看杭州这夸张的成交量数据……


按照上面文章分析的意思，明年不看好房地产么

引用第3楼kuitie于2009-12-18 15:10发表的  :
我就是做房地产咨询代理顾问的，一些波动真的很难预测。

                               
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对，很难预测。
譬如平均需要消化库存的时间这个概念。无论是分母还是分子都很难预测，这个经常被用作是时间短，代表供应紧张
但这个分子的一手房可供出售面积和开发商推盘节奏、政府发放预售证时间以及规模有关，而分母的销售速度，前段就是典型的冲高，在优惠政策取消前。
其实感觉更好的是在建施工面积，这个和分析猪肉价格的猪存栏量很像。

引用第4楼豹II于2009-12-18 15:14发表的  :
今天地产股暴跌 带着水泥也一塌糊涂  [s:90]
再看看杭州这夸张的成交量数据……


按照上面文章分析的意思，明年不看好房地产么

                               
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这倒没有多说
其实就希望房地产公司，像今年的有些煤炭公司一样，多放点量，牺牲点价格吧。
其实就象电网公司和电厂一样。2009年肥了电厂，亏了电网。目前的政策是2010年肥电网。而最肥的三家电网是江苏，山东和河南。所以在某种程度上看好鲁能队。
其实新闻联播几天前都已经预警了。
有些土地储备少，现金流量表不好看的房地产公司，建议少碰。
当然从整体而言，世界各国在人口上升期，房地产都会飚上一段的，古今中外，概莫能外。

杭州是一个旅游性城市，全国人民都看着这里，投资比例过大，房价才会如此失衡的~~

其实买房有个很简单的出发点就是，现在的一系列社会福利，都是需要以自有房产作为落户基础，落得是单独户口，而不是集体户口。

我感觉房地产行业的波动最大的推手是政府

而且政府已经半推半就地将自己和房产商绑在了一起

引用第9楼赵云于2009-12-25 09:15发表的  :
我感觉房地产行业的波动最大的推手是政府

而且政府已经半推半就地将自己和房产商绑在了一起

                               
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你很难找一个能够拉动经济的除了房地产等之外的行业。对于中国这个人口大国，且产能基本过剩。
每个经济周期里面都是汽车和房地产业先复苏，中外概莫能外。

引用第11楼米库于2009-12-26 22:30发表的 :
LS的，我告诉你，服务业！

                               
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第一或者第二产业不发达，服务业很难上来。古今中外，都不例外。

欧洲人100多前年玩的 现在真是不亦乐乎

贴几个图表，选自国内个人最佩服的投行的报告

最新的成交数据
目前主流的看法是搞二三线地产股，一线地产股别碰，回头看我12月初让公司减仓地产的建议还是有一定合理性的，起码没有跑赢大盘。
本来想推有些航运股，因为目前航运的数据很好，但可惜昨天摩根斯坦利香港把中海集运调整到卖出。干散货相关的股票，目前小钢厂等减产严重，还没到买的最佳时点。

看看数据表

我自己一个人的小屋，老公房顶楼，2室1小厅，59个平米，0611买的，可惜五年还没到，现在估计70万出手没问题，房价只要稳定就可以，千万别跌，一跌我彻底完啦！！！

如果我的年收入能保持在4-5万，再娶房知性持家的好太太，这日子就滋润了，也就心满意足啦！！！大家一起努力吧，咔咔！！！

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