从《德国民法典》看房价涨跌

《德国民法典》第311b条第一款规定“对于财产转让类合同必须做出公证。”
立法目的：保护人们不至于因为未经考虑做出的决定而将土地这种不受通货膨胀影响的宝贵资源转让。
这从另一个角度说明了，只要通胀预期依然存在，房价的上涨压力将会十分的大。

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对阿，中国房价上涨真给房地产商关系不大
1. 是由于百姓买涨不买跌的心理
2.就是由于天朝没有节制的发行货币，当今房价格局罪魁祸首，首推影帝的注资政策

威悉河雄鹰 发表于 2012-7-5 16:22

                               
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对阿，中国房价上涨真给房地产商关系不大
1. 是由于百姓买涨不买跌的心理
2.就是由于天朝没有节制的发行货 ...

土地出让金也太高。
胡绩溪和温天津这朝，把其他的渠道给封了，有点钱的人只能炒房。本朝的房地产政策也有问题，供给和需求一起打，等两年又到了供给不足。

本来想回家把德民翻出来把LZ引用法条的前提找出来，但憋不住，先说几点
1、311条归属德民哪编哪章下面？看起来应该是物权编下的不动产那部分吧，法条原文怎么会用“财产”转让，而不是你后面所说的土地？所以我说要回去查明到底怎么写的，前提怎样才能继续往下说，不然怎么说都是乱扯。
动产也是财产，难道买支铅笔也要公证？
2、法律关心对经济影响吗？
就那个立法目的来看（且不论这个立法目的到底是立法者解释下的还是客观目的解释下的视角），只是承认了土地作为资源的稀缺性、价值巨大性而要求转让人慎重考虑，而不是关注后文所提的通胀，所以从纯法律角度的解释，对通胀的预期几乎不能用做法律上的立法目的解释。

条顿之鹰 发表于 2012-7-5 17:07

                               
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土地出让金也太高。
胡绩溪和温天津这朝，把其他的渠道给封了，有点钱的人只能炒房。本朝的房地产政策也 ...

五月份还在强调“炒作和投机是主要原因”到了六月份一开始就变成了“刚需是主力”了，木哈哈哈哈，这才叫“拐点”啊

买房啦
管他是升还是涨，反正是自己住的，熬得住就好~~

311条归属第二编债权关系法，第三章合同债务关系、第一节设定、内容和终结
也就是说该条效力及于所有财产合同
311条第一项翻译为

合同一方当事人因合同而有义务转移或取得土地的所有权的，合同需要做成公证书，不依此种方式订立合同的，以成立合意和登入土地登记薄为限，合同的全部内容为有效。

但是，注意，这一条明确的是土地所有权转让合同必须公证，否则合同的有效范围仅以办理了过户登记的所有权部分有效。也就是说公证书形式并不能完整的保障合同效力，只有登记才是对合同内容进行确定最强力量。

也就是说，LZ的结论是错误的，“保护人们不至于因为未经考虑做出的决定而将土地这种不受通货膨胀影响的宝贵资源转让。”只要登记了，无论是否公证，合同效力就已经确定，并不存在一个必然的阻止人们仓促决定土地买卖的手续。

至少本人的理解是这样，希望坛子里有对德民有更多研究的筒子指正。

羊驼是律师？

风中凌乱的羊驼 发表于 2012-7-5 19:14

                               
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311条归属第二编债权关系法，第三章合同债务关系、第一节设定、内容和终结
也就是说该条效力及于所有财产合 ...

　　我不知道LZ所引用的红字部分的解读是哪位学者所做，但对此条文进行这样的的分析，可以用一个成语来形容，叫“郢书燕说”。。。
　　德国民法物权的最大特点是物权行为理论，即物权的“独立性”与“无因性”，不仅将转让不动产的合同之债与作为合同结果的不动产物权变动相区分，而且还赋予了不动产物权变动以独立意思表示的地位（所谓“物权合意”），并将其与原因行为（转让合同）的有效与否人为割断，以确保对交易安全的绝对保护。。。
　　具体到这一条款，在德国民法典制定过程中，争议很大，一草到三草，数易其稿，围绕的焦点便是所谓的“物权合意”是仅能在登记官吏面前为之，还是同时在公证人与区法院面前亦能为之，前者是普鲁士的观点，后者是巴伐利亚的观点；前者是比较坚决的“物权行为无因”派，后者则是皆采罗马法“意思表示主义”（法国民法为代表的“公证人传统”）的折衷派。最后经过利益妥协，德国民法典最终采用了普鲁士观点，但为照顾其他各邦，在其后的《德国民法施行法》中，同时规定各州有权规定“物权合意”的其他变通方式。现在的311B条，实际上就是说转让不动产的债权合同，必须以公证为有效条件；而这与物权合意（最终的所有权变动）必须以登记为有效条件是两回事，这一条只管债权之效力，即双方负有给付价款和转让所有权的义务，而与最终的所有权转移是无关的，那是在物权编中（大概是920多条吧，记不清了）才解决的问题。如果说到防止轻率转让不动产的考虑，那恰恰是普鲁士主张“物权合意仅能在登记官吏面前为之”的动机所在，在公证人面前就完成土地所有权转移的全部过程，恰恰不利于当事人的冷静考虑，因为“让与土地所有权的物权合意”和“缔结转移财产的债权合意”从形式上无法区分，合而为一，也有悖于登记效力的统一。
　　另外，说句闲话，据在德国留学的人说，德国很多地方的房价二十几年都没有变化，有的地方还略降了些，中国的暴发户全球炒房，结果在德国不得其门而入，呵呵。不知真伪，联盟中有知情的兄弟们说说看。。。

中国房价的吊诡和房地产市场的无序，根本性的原因在于土地所有权制度本身。土地市场在中国实际上并没有建立，因为政府控制了所有的建设用地，包括农村建设用地，都必须通过征地与出让模式，征收本来是非市场的方式，只能为公共利益服务，是市场经济的“例外”；用这种方式来建立起来的所谓“土地市场”，只是一个“土地官场”，没有供方竞争的“瘸腿市场”。在这个垃圾场里，官商勾结、权力寻租已经到了公开的地步，市场带来的好处一个没有，伪市场造成的混乱占全了。一个政府在主导的“市场”，一群面对数十倍土地暴利（低征农民地，高卖“市场价”）、“坐地生财”已经走火入魔的地方政府，靠他们，既不会有效率，更不会有公平。所以我们看到的就是，中国在有着世界第一城市人均建设用地的同时，也成为了房价收入比最高的国家。。。

庄生梦 发表于 2012-7-5 23:40

                               
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　　我不知道LZ所引用的红字部分的解读是哪位学者所做，但对此条文进行这样的的分析，可以用一个成语来形 ...

哇喔，庄生对德民也有研究啊，请多指教。

说一点，物权行为/债权行为这个说法现在在学界已经开始慢慢的和台湾接轨了，现在说处分行为和负担行为，处分行为包括了物权行为，还包括了债权转让等处分权利的行为，这个概念个人认为更加的适当。

当然权利转让的效力很多时候达成合意就完成了“物权行为（处分行为）”，但有些权利还是和债权行为可以进行分离。

近几年民法学界好像越来越看重王泽鉴的东西了，毕竟比去翻译日、德、美、法这些要轻松些。王用的概念就是处分行为和负担行为，第一次看的时候看了好久才反应过来是对应我们的物权行为和债权行为

高人无处不在啊

风中凌乱的羊驼 发表于 2012-7-6 09:07

                               
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哇喔，庄生对德民也有研究啊，请多指教。

说一点，物权行为/债权行为这个说法现在在学界已经开始慢慢的 ...

　　物权行为与债权行为、处分行为和负担行为，不是一个意义上的划分。
　　从民法历史来看，作为近代民法开篇的法国民法典，采用的是罗马法的意思主义，以当事人合意作为物权变动的唯一根据。在法民中，没有处分行为、甚至都没有法律法为这个总的上位概念，为什么？因为在不需要有物权合意的物权变动模式下，根本没有必要区分处分与负担两种行为，一切行为都是负担行为，即基于当事人（双方或一方）意思而发生的、以负担作为或不作为义务为内容的法锁。这些负担行为散见于法民各篇章中，都无须一个上位概念：法律行为，来加以概括。当然，在事实上，法律行为的要素已经很明确了（当事人、意思表示），只是在制度概念上并不存在。
　　到了德国民法典的时代，由于在物权变动上采用了形式主义立法，物权行为的独立性与无因性的提出，使得法律行为这个概念真正具有了必要性，即在物权行为与债权行为的基础上总结出法律行为的概念，这个概念统摄了二者。但是，物权行为与债权行为是物权变动模式下的特殊分类，此外还有个准物权行为（比如债权让与），这在划分上是不完全的，于是对逻辑体系近乎有洁癖的德国学者，又用负担与处分行为对法律行为这个概念进行完全划分，以使“潘德克吞”体系更趋完美。
　　但问题是，在不承认物权行为独立与无因性的国家，将法律行为划分为负担行为与处分行为，实际上是无的放矢的，所谓的处分行为只具有负担行为履行效果的意义，说白了这里的处分行为就不是个法律行为了，只是个事实上的履行行为，这也是为什么我国《合同法》第51条可以将无权出卖人的行为称之为无权处分行为的原因（实际上它就是个无权源的负担行为）。
　　台湾民法承不承认物权行为的无因性，一直有争议，最近一次修改后，又有无因性相对化的理论出现。但他们基本上是继承了德民的物权行为理论，因此讲负担行为与处分行为是言之有物的；我们大陆没有物权行为的立法与学说传统，用这两个概念，基本上是在引介别人理论的意义上使用，在实证法研究上使用则会引发混乱。。。

老师就是老师啊，

民事法律行为这一我国生造的概念如何看？当年我可是要看吐了…………什么玩意儿…………

风中凌乱的羊驼 发表于 2012-7-5 17:22

                               
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本来想回家把德民翻出来把LZ引用法条的前提找出来，但憋不住，先说几点
1、311条归属德民哪编哪章下面？看 ...

中国法制出版社《法律适用方法.合同法案例分析》，第83页，”合同的形式要求“。国家法官学院、德国国际合作机构 合著。
该书是国家法官学院培训用教材。斯伟江律师微博推荐的两本书之一，也是唯一一本法律书籍，但是其中的问题也有一些。
对于该观点，我也曾经产生疑问，但是我认为更多的是翻译问题。

庄生梦 发表于 2012-7-5 23:40

                               
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　　我不知道LZ所引用的红字部分的解读是哪位学者所做，但对此条文进行这样的的分析，可以用一个成语来形 ...

中国法制出版社《法律适用方法.合同法案例分析》，第83页，”合同的形式要求“。国家法官学院、德国国际合作机构 合著。
该书是国家法官学院培训用教材。斯伟江律师微博推荐的两本书之一，也是唯一一本法律书籍，但是其中的问题也有一些。
对于该观点，我也曾经产生疑问，但是我认为更多的是翻译问题。

风中凌乱的羊驼 发表于 2012-7-6 11:51

                               
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老师就是老师啊，

民事法律行为这一我国生造的概念如何看？当年我可是要看吐了…………什么玩意儿……… ...

哈哈，还有犯罪构成的四要件说。
小孩子都会用这个搭积木。

dallen 发表于 2012-7-6 11:55

                               
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中国法制出版社《法律适用方法.合同法案例分析》，第83页，”合同的形式要求“。国家法官学院、德国国际合 ...

恩，可能是这样。首先那个财产转让类合同，看着就让人起疑，我手头的德国民法典，翻译的错漏百出，一时没有好版本，不敢断定。。。

风中凌乱的羊驼 发表于 2012-7-6 11:51

                               
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老师就是老师啊，

民事法律行为这一我国生造的概念如何看？当年我可是要看吐了…………什么玩意儿……… ...

　　哈哈，这个是我上课跟学生吐糟最多的东西之一，仅次于中国的建设用地制度。十五年前，我第一次看到这个概念，就觉得有问题。后来才知道，这就是中国人的思维方式不开阔的典型例子。我们在改革的年代，依然在使用前苏计划时代的概念，认为法律行为中有“法律”二字，就必须是合法的行为才成立。实际上法律行为中的“法律”二字是指，一个行为所产生的法律效果是以行为人的意思表示为内容，从而这个行为就是民事主体以自己的意思、积极追求法律效果的唯一形式。生造出民事行为做为民事法律行为的上位概念，一举毁掉了大陆法系传统的“法律行为”和“法律行为的成立、有效、生效”两个体系，造成诸多误解与学习困难，到今天干脆以讹传讹，视若无睹了，真是吐糟无力。。。
　　“中国民法学”拿无知当创新的例子多得很，比如那个代位权中的“直接受偿理论”，再如物权法中的浮动担保、财团抵押、用益物权的概念、善意取得等等，有时讲课时我和学生都要讲到笑场滴，呵呵。。。这些要讲起来，一天都讲不完的。。。

庄生梦 发表于 2012-7-6 00:20

                               
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中国房价的吊诡和房地产市场的无序，根本性的原因在于土地所有权制度本身。土地市场在中国实际上并没有建立 ...

怎么感觉你的风格像一位清华的、留德的老师？