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"房价能否继续增长已成为当下十大待解谜团之一。有人说，房价已经涨的够多了，必须要跌；也有人说，房价涨幅空间仍在，地王频出就是证明。总之，公说公有理婆说婆有理。那房价到底还会不会涨，会不会出现分化现象？请看一看这个数据。"
最近，在后台向旺财咨询买房建议的小财迷们很多，最常问的就是某一个城市是否值得买。
旺财之前跟高利明先生对话时，就曾经分析过影响城市房价的几个因素。其中一个重要因素就是：只有具有足够需求、足够购买力的人群才是真正的市场。
那么，谁才是有足够需求、足够购买力的人群呢？
旺财认为，与其分析无用的“人口净流入率”，还不如和地产商一样，去看看真正有效的“人才净流入率”。
首先，房价的上涨和供需关系紧密相关，一个城市的住房供应面积是有限的，如果人口不断的净流入，僧多粥少涨价是一定的。但流入的人口中，有足够购买力的人口，简单来说就是我们俗称的有高收入潜力的“精英”，才是真正影响城市未来房价的关键因素。
简单来说吧，他们才是会买房子的人。而购买力不足的流入人口只是个基数，对于房价来说是没有意义的。
针对中高端职位的猎头服务商“猎聘”刚刚发布的一份人才报告显示，在今年的三季度，除了广州外，一线城市仍然处于人才净流入（注：人才净流入=人才的流入量-人才的流出量/人口总量）的状态（注：本文人才流入指从一个城市流入另一个城市），热点二线城市中杭州人才净流入，南京则持平，其余城市皆处于人才净流出的状态。
其中，上海的人才净流入率最高，达6.38%；其次，北京、杭州、深圳分别为4.9%、1.63%、1.07%，南京为0，其余皆为负增长。
即便是每一轮的房价上涨都会有“逃离北上广”的月经贴刷爆朋友圈，仿佛一线城市理所应当有大批人才流出，旺财不想争辩什么，然并卵？咱们要用数据说话啊。
人才净流入率与房价涨幅的这种正相关关系非常容易解释：如果把人才对城市的选择看为一种投资决策，那么和所有聪明的资金一样，它们只被有投资价值、有活力的城市所吸引。因此，这些城市的高房价并不会把高收入、高增长的人才阻挡在外，反而会随着人才的流入将钱吸入到这些城市里来。
这样的正循环一旦形成，就很难改变。例如上海这样的城市会像个黑洞一样，吸收着全国高净值和上中产的金融财富，吸收着全国年轻的新兴中产的人力资本。
而其他人才净流出的城市，例如广州、苏州、佛山、宁波、长沙和西安等，尽管暂时出现了房价的上涨，但长期来看，如果继续出现人才净流出的状况，那么这些房价未来的趋势很快就会出现后继乏力的情况，成为上海这样的超级城市的“燃料”。
所以，未来城市房价的走势可能跟我们惯常认为的不一样：传统所谓的一线城市二线城市已经没有意义了。只有北京、上海、深圳和杭州的房子还会继续上涨，才有投资价值。
这条曲线还会继续朝上
当然，影响房价的因素还有很多，“人才净流入率”只是其中一个。旺财在未来的时间里，会继续为大家逐个分析。敬请期待。
