南京环线理论，探寻楼市价值真相

新硬腿子 2017-01-21 11:38原创 本文最早由杰文发布于2016年9月

                               
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你为什么想要定居南京？
■ 2016全球最具活力城市榜中，南京连续第二年入榜排名第15；
■ 历史悠久，有着6000多年文明史和2400多年建城史的南京，与北京、西安、洛阳并称为“中国四大古都”,也被称为“十朝古都”；
■ 长三角地区及华东地区唯一的特大城市,总面积6597平方公里，常住人口823.6万;
■ “天下文枢,科教中心”，截至2013年，南京有高等院校75所，其中211高校8所，仅次于北京上海；国家重点实验室25所、国家重点学科169个、两院院士83人，均居中国第三。
“南京自古人杰地灵，文人墨客数不胜数，王羲之、王献之父子是其中的代表人物。他们创造的楷书、行书、草书，为后世万代之宗；南京是中国文学名著之城，中国四大名著有三部和南京有关；南京还是一座佛都，阿育王他佛顶骨舍利的出土为世人感叹”。作家朱自清说：“逛南京像逛古董铺子，到处都有时代侵蚀的痕迹”。南京好玩的地方不胜枚举。庄严雄伟的中山陵、清秀美丽的玄武湖、千年流淌的秦淮河、热闹非凡的夫子庙……”
“六朝金粉地，金陵帝王州”，自公元229年东吴孙权迁都南京以来，历史上先后有10个朝代在此建都，故有“十朝都会”之称。古老悠久的文化遗产，现代文明的经济都市，与蔚为壮观的自然景观构成了南京独特的园林城市风貌。古老的秦淮河玉带般蜿蜒舒展，站立桥头，眼前宛然是历史在悠悠流过；点缀两旁的玄武湖和莫愁湖静如处子，似在幽然倾诉；钟山、栖霞山迤逦悠长，“神龙”般延续着千年的守卫；金陵古城默然而立，城内的沧桑繁华刻写着它的年轮。

                               
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南京城的区域发展简史
翻阅史料，南京城历史悠久，但各朝的都城却大多出奇一致的设置在了城墙以内，基本的地理位置在玄武湖畔，鸡鸣寺旁，以建康为例：
建康无外郭城，但其西南有石头城、西州城，北郊长江边筑白石垒，东北有钟山，东有东府城，东南两面又沿青溪和秦淮河立栅，设篱门，成为外围防线。都城南面正门即宣阳门，再往南五里为朱雀门，门外有跨秦淮河的浮桥朱雀航。宣阳门至朱雀门间五里御道两侧布置官署府寺。居住里巷也主要分布在御道两侧和秦淮河畔。秦淮河南岸的长干里就是著名的居住里巷，北岸的乌衣巷则是东晋王、谢名门巨族累世居住之地。王公贵族的住宅多分布在城东青溪附近风景优美的地带。
经考古发掘，六朝宫殿台城，位于鸡笼山南乾河沿北，其范围大约在珠江路（南）、北京路（北）、中山路（西）与成贤街（东）之间，周长4千米左右。

                               
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南京十朝建都史中较辉煌的当属元末至正二十六年，明太祖朱元璋开始修建的明城墙，工程历时达21年之久，从内到外由宫城、皇城、京城、外郭四重城墙构成，这也极大的确立了南京的重要城区位置。

                               
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在历史的不断前进中，南京城也获得了相应的扩充，基本是依靠秦淮河的地理优势，傍水而建。秦淮河又名淮水，与南京古城外部防御、内部发展都有着重要关联。不同朝代在建设南京城时或多或少都对秦淮河做出改造和利用。秦淮河自南京武定门外分成两股，一股为干流，称为外秦淮河，另一股称内秦淮河，内秦淮河在淮清桥又分为南北两支，南支为“十里秦淮”，北支即古运渎。

                               
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南京城区范围综述：
■南京市的核心位置，早期阶段的中心大致在玄武湖畔，鸡鸣寺旁，这也许跟古人重视风水有着极大的关联；
■ 明太祖朱元璋大规模修建了明城墙，使得城市范围大大扩大，顺应了经济和安全防卫的多重需要；
■ 随着南京的繁荣发展，在不断的历史演变中，人口也实现了大规模的增长，城市从而获得了进一步的扩大，核心范围是依秦淮河而建，南京城也就此有了“城墙内，护城河外”的地理界线...
南京环线理论
笔者之前在上海生活过一段时间，深知地段对于生活的影响，且不说教育、商业、交通等配套，单是房价就相差甚远；彼时的上海房价也没有传说中恐怖，在离市中心20公里左右的地方，遍地是2万左右的优质楼盘，当时我就戏言： 上海将根据地段的圈层很快呈现3-6-9的格局，也就是外环3万，中环6万，内环9万，当时看似天方夜谭，但是笔者离开上海之时都已经超额完成了。
创造环线理论的背景：
现阶段的南京，情况则大不相同，南京给我的感觉还是处在楼市的初级阶段，初级阶段的特征是：依靠规划和概念的边际效应，舆论拉动房价，大部分人对于房屋的价值没有清晰的认识，跟风式的买房，而这样的做法其实风险极大，要知道某些郊环板块大多是熊市下面的领跌“明星”。
为了让更多的人了解南京，也希望借自己微薄的力量让更多的买房人获得专业指导，理性选房，我创作了南京环线理论：
■南京城市的圆心在市政府，玄武湖畔，鸡鸣寺旁，由于其极佳的地位位置，自古以来就被设置为了南京的政治和经济中心；
■以圆心为起点，5公里的范围做为城市的内环，这其中基本包括了城墙以内的位置，夫子庙、总统府、朝天宫等历史文化古迹都在其中；
■ 距离圆心5公里至10公里为城市的中环范围，作为城市的主要发展区域，河西中、南部新城、鼓楼滨江正在散发勃勃生机；
■ 城市外环为10公里到15公里的区域，做为新开发的区块，在城市的发展进程中起着举足轻重的重要，如河西南、百家湖、仙林等；
■ 超出圆心15公里以外的区域属于城市的外环外，正常来说楼盘的抗跌性较差，但是在楼市的初级阶段往往容易让买房者产生错觉，依靠其定制好的的宏伟规划...
具体划分参照下图所示：

                               
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我相信很多人看到这个图以后，会觉得不可思议，这个跟目前的房价现状有一定的反差。但是我想说环线的划分是相对合理的，这其中慎重参考了南京历史现状、地域分析和众多南京市民的咨询反馈，房价的情况则不然，它不会简单的与环线正相关，还有很多其他的因素需要参考，这个在我的理论体系里面叫做“楼市十宫格”，后面我会做陆续介绍。

                               
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针对于目前大家反应的河西应该算是内环核心的问题，我对此做如下说明：南京的河西历史以来应该都是城市的外围区域，伴随着城市的发展获得了一些机遇，但是从地段上面来说，它从来都不是核心，甚至从来都没有在内环的范围。大家不妨问自己一个问题：住在河西来市区上班真的方便吗？而高房价更多是基于规划使然，长远来看，内环的区域也会获得更大的发展机遇。
南京环线理论参考依据
笔者研究了很多知名理论体系，其中伯吉斯先生的同心圆理论可以做为体系支撑的一部分，这个是早期的地段划分的初级观念：

伯吉斯先生于1923年创建了同心圆模式，他认为，城市的中心是商业会聚之地，农民初进城时，为了找工作方便，便居住在中心商业区附近，后来以零售和服务为主的商业中心区向外膨胀，市民也向外迁移。环绕商业中心的外围是早期建造的旧房子，其中一部分被零售商业所侵占，一部分为低级住宅、小型工厂、批发商业及一些货仓的过渡地带，这一带也是新来移民居住地区。再外围的第三带，是原来较大工厂的工人住宅区。

参照这个理论基础，我综合分析了国内的一些城市，如北京、上海等。令人兴奋的发现是：越是发达的城市，理论更加接近现实，参照上海，上海市真正的中心在原上海人民广场，（解放前的跑马厅）现在是上海市人民政府大楼，上海博物馆，上海大剧院和上海城市展览馆那一带。

                               
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而北京，真正的核心就是天安门，然后以此往外延伸发展。天安门作为明清两代北京皇城的正门，位于故宫的南端，属于首都北京市的正中心。

                               
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当下的南京市场处于混沌的初级状态，购房者到处抢房，开放商也漫无目的的买地，看了昨天的土拍结果，我真的想劝各位开发商静下心来看看我的南京环线，你们的地拿的值吗？
南京现阶段还能买房吗？
本文开始的时候有分析过南京的历史地位，这样的城市注定会与众不同，在新的国家定位中，南京已经是特大型城市，可以说城市的发展前景令人无限期待！
买房更多的还是要回归居住的本源，是基于对未来生活的期望，对自身品质的提升，对下一代教育的期许，基于此，如果你把买房做为投资赚钱的手段，势必会“一叶蔽目，不见泰山”。
楼市疯狂，皆因人心，生活除了房子，还有诗和远方！
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