德国房价十年不涨 中国该从中学习什么？

最近一段时间，关于保障房的新闻络绎不绝，在1月中出台的“国11条”中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施，最近更传出住房保障法起草工作于近日启动，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。一时间，保障房再度成为老百姓热议的话题。

回顾过往几年，“加大保障房建设”的类似字眼几乎每年都出现在政府的工作报告里， 2007年国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，便强调加大廉租房建设力度与完善经适房住房制度，2008年末的9000亿元保障房安居工程投资更是引来市场的高度关注，有专家更预计对商品房市场造成严重冲击。

但实际上，从2000年开始，保障房建设日益被边缘化。有数据显示，自从1998年房改后，除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升外，从2000年开始经适房投资比例便一路下挫。更具讽刺意义的是，在9000亿元保障房安居工程出台，2009年截至8月底,地方保障性住房建设投资完成率仅为23.6%，与之相对，2009年国内房价创出历史新高，但是保障房建设不力，地方政府消极怠工，使得中央意图通过加大保障房建设平抑房价再次成了一纸空话。

德国房价十年不涨之谜

为何国内保障房建设陷入了“越喊越消极”的怪圈？与世界上住房保障做得出色的国家相比，我国经济严重依赖房地产作为国家“支柱产业”正是最大弊端。以德国为例，德国宪法明确规定德国是一个高福利国家，与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，不把住宅建设作为经济增长的"支柱产业"。

正因如此，德国政府住房保障制度向低收入家庭倾斜，如在柏林，单身居民年收入低于1.7万欧元（约16万元人民币）、两口之家年收入低于2.5万欧元（约23.5万元人民币）的德国公民，都可以申请“福利住房”，德国政府是以低于成本的租金供应给低收入居民的。据悉，德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的41%以上。

除此之外，德国还规定自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。德国法律还规定,对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。

正是得益于强大的住房保障体系以及民生为导向的房地产政策，德国各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收，德国民众购房意欲也不强，德国房价十年来几乎没有涨过.

放弃房地产“支柱产业”是关键

随着2003年国务院“18号文”的颁布，国家对房地产作为国民经济的重要支柱产业做了肯定，国内房价也正式开进了“快车道”，房地产也被视为拉动经济增长的核心支柱产业。

但与此同时，在房价飙升的背后，老百姓居住问题日益恶化，富裕阶层通过炒房获取暴利，大部分中低收入阶层要么为房子“背负”二三十年的债务，要么只能对高房价望而轻叹。对此，知名评论人叶檀的观点可谓一针见血，“只有一个办法能够让你住上房子，就是迅速地让自己变成赤贫阶层，申请保障性住房。”

正因如此，房地产作为国民经济支柱产业的定位到了需要改变的时候，高房价不仅透支了老百姓几十年的消费力，造成内需一直不振，同时也削弱了中国的国际竞争能力，阻碍了科技创新、制度创新。从历史经验看，没有一个国家依靠房地产拉动经济增长获得好下场，上世纪日本泡沫经济的破灭、本世界美国次贷危机正好给我们上了生动的一课。

德国的住房保障制度，正好是我们学习的最佳对象，放弃房地产业作为国民经济支柱产业的定位，把住房保障作为房地产政策制定的最重要目标之一，以民生为导向，才能真正实现平抑高房价。

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住建部专家预测房价仍上涨 政策力度将加强
http://www.sina.com.cn  2010年02月21日04:26  四川新闻网-成都晚报
　　进入2010年，以住建部为首的中央督察人员深入地方督察楼市，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。两会在即，这次被称为有史以来最大规模的楼市督察行动也将按照国务院要求，形成阶段性意见。参与督察的住建部专家委员会一位专家对记者表示，预计从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。

　　酝酿调整楼市政策

　　从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，从此次中央督察的重点内容来看，2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点，如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。按照国务院要求，2010年“两会”召开之前，督察工作将产生“阶段性成果”，国务院及相关部委则根据督察情况，考虑制定和调整未来的楼市政策。

　　该紧的紧该松的松

　　对于未来楼市政策的走向，参与此次督察工作的住建部专家委员会一位专家对记者表示：“2010年房地产政策将转向‘有保有压’，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。”他还表示，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。

　　新年伊始房市降温

　　年初以来，国内房地产市场观望气氛渐趋浓厚，楼市的新增房源锐减，成交量一再萎缩。根据中原地产的城市监测数据，北京、上海两地成交量环比降幅达到约50%，成交量的持续低迷带来了房价的松动。

　　楼市在新年伊始火速降温，政府的调控之手已产生了效果。九部委督察楼市，要在“两会”向国务院上交阶段性成果，3月，无疑成为年后楼市走向的关键。对此，住建部政策研究中心副主任秦虹向记者表示，“两会”期间或之后，中央还很可能继续出台调控政策，进一步促进房地产市场的健康稳定发展。虎年的房地产市场能否延续牛市，仍要听听政策的风声。　据华夏时报

　　揭秘众房企年终奖

　　国企民企待遇差5倍多

　　2009年房企销售业绩暴增，牛年逢牛市，个个赚得盆满钵满，到了过年的时候，房企的年终红包成为行业内外关注的焦点，佐证了房企去年的业绩飞涨。2009年房地产企业业绩达到历史最好水平，今年万科员工的年终奖是16个月工资。不光万科，像合生创展这样的民营企业，“年终奖”都是每年薪酬的大头，足以抵挡一年的工资。

　　但不是每个同行都有如此好的待遇。记者了解到，像国企金融街，其员工的年终奖是年薪的20%。从比例上看，万科的年终奖是金融街的6.4倍。而像华润这样的大型央企，过年根本没有年终奖，但到了每年7月份会有一次业绩奖励。远洋地产则是将这部分奖励划分成业绩，在每个月发给员工。国企也有对员工大方的，记者了解到，北京城建即按照资历来分配年终的福利。年前还组织了老员工出国旅游了一圈，而新入公司的员工则没有这份待遇。

　　同策房地产咨询机构资深分析师倪晓玲说，今年大部分房地产销售人员都已经赚得盆满钵满，按照行业普遍规定的万分之六的销售提成比率，全国商品房销售额的提成超过26亿元。据华夏时报

　　海南房市掀出货潮

　　海口、三亚上月房价涨幅领跑全国。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。之前曾被媒体报道时作为标杆、屡创新高的凤凰岛公寓项目，新春最新报价最高虽达10万元/平方米，但有投资客最低只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。

　　凤凰岛公寓大年初一就出现出货潮，不少投资客开始打折抛房，甚至出现了低于前期市价一半的“甩货”房。一个“国际旅游岛”的概念，吸引了来自全国甚至全球的热钱。从目前的“甩货”迹象来看，海南房市短期泡沫确实存在。而泡沫能否顺利消化，取决于“国际旅游岛”是否可持续发展。世人已开始思考：国际旅游岛的规划，对于海南楼市究竟会有多大的利好带动？此轮房价暴涨，海南岛是否会有重蹈1993年房产泡沫覆辙的危险？据广州日报

民主的国家，房子是建给普通老百姓的

专制的国家，房子是建给贪官和富人的

就看一个城市化率指标就够了

另外一方面原因是传统观念问题，许多人宁愿背大半辈子债或者花光几代人的积蓄也要买房而不租房.......这房价能不涨嘛。

“搞房地产，结果就是这样——秦朝最好的房地产是阿房宫，清朝最好的房地产是圆明园，最后都是，洋人一炬，可怜焦土。”

人口基数在这里摆着

德国每平方公里单位人口数才多少

德国房价十年不涨，德国GDP也基本没涨。
现在德国房价也开始涨了。德国也开始推动老百姓买房而不是租房子了。

德国GDP
2000年增长3%
2001年增长0.8%
2002年增长0.1%
2003年负增长0.1%
2004年增长1.7%
2005年增长0.9%
2006年增长3%
2007年增长2.5%
2008年增长1.3%
2009年受金融危机影响，德国GDP同比下降5%（为二战后最大降幅）。但由于德国人口已经实现负增长，德国人均GDP相比2008年实际没有多少变化。

完全两个档次的地方 没可比性。   [s:90]

想问个问题，如果租房的话 将来孩子的户口能不能落？还有租房的稳定性怎么样？

德国房地产市场按照高盛的说法，是欧洲最健康的。

具体而言，德国的新屋市场从05年到07年是上升的，成屋市场是下降的。

但首先我们看到，德国的老龄化以及德国的买房事宜人群的变化。

上面说德国很少房地产投资，其实是谬误的，德国房地产周期出现在70-80年代。


在过去十年内，即使是民主国家，房地产市场也涨的很厉害。



以上都是摘自高盛和中金等报告中的内容，至于当地实际情况，安修，mailand，以及squalldavid等在德国以及北美的人更有发言资格，

学习人口负增长[s:37]

GDP是世界上最常用的政府忽悠老百姓的经济指标。
所谓调控也是治标不治本，除非政府自己不想从地皮上揩油，但那是不可能的。在中国炒高房地产是全世界最容易的，因为这个国家既实行市场经济，又听任垄断。

在过去十年内，即使是民主国家，房地产市场也涨的很厉害
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但是他们收入也高，不像中国：物价和西方接轨，工资和非洲接轨

引用第17楼思维的民族于2010-02-22 10:06发表的 :
在过去十年内，即使是民主国家，房地产市场也涨的很厉害
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但是他们收入也高，不像中国：物价和西方接轨，工资和非洲接轨

                               
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那是实际房价指数，已经排除掉物价因素的，信息来源是bis。

条顿之鹰的数据看着靠谱